二十年的房地产繁荣在短短三年内戛然而止。这三年中，国内房价经历了自住房市场商品化以来最长且最剧烈的一轮下调，尤其在一线城市，降幅尤为显著。过去常常说“晚买一年白干五年”，而如今的话变成了“早买一年白干十年”。严峻的现实迫使越来越多的人开始调整自己的预期，更冷静地分析房地产市场。当前下跌的原因何在？当初又是如何达到高峰的？房价是否已经触底？在这样的情况下，普通购房者又该如何应对？

中原地产对包含北上广深等城市在内的2004年后所有二手房交易及租金数据进行了汇总分析。自2021年以来，一线城市的房价先后达到顶峰后开始走低，这一轮调整的时间、幅度，以及跌幅的绝对数值都前所未有，远远超过了2008年全球金融危机时期。值得注意的是，2021年被视为这一轮房价上涨的顶点，自那时起，房地产行业已进入深度收缩的第六年。

缺乏耐心常常带来恐惧，而这种盲目行动则更加致命。从长远来看，只有优质的核心房地产才能在未来的周期中重估价值，期待普遍上涨的趋势恐怕是难以重现的。分城市来看，北京的房价累计下跌约20%，恢复至2016年12月的水平；上海下降22.8%，回复至2016年7月；广州下滑21%，回到2017年11月的状态；而深圳跌幅最大，达到了34.6%，价格已回落至2016年9月。四大一线城市中，深圳的降幅接近35%，而其他三个城市的跌幅均在20%出头，相对来说表现要好一些。但是从趋势图来看，四个一线城市目前都处于快速下滑的阶段，没有明显的见底迹象。

经历了这一波下跌后，近几年入市的购房者大多陷入浮亏状态，其中在高点买房的业主们面临着更加严峻的困境。以深圳为例，2020年底至2021年初，以三成首付入市的购房者现已负资产。究竟有多少家庭深陷其中？以深圳在2020和2021年间购买房屋的家庭数据为例：2020年新房成交45384套，二手房成交95273套；2021年新房成交52417套，二手房成交40699套。将这四个数字相加，最高点两年中共有23.37万个购房者入场，对应着23.37万个家庭。如果按“六个钱包”计算，实际上影响到了超过140万个“钱包”。这样的数据仅仅是反映了深圳一座城市在这两年的交易情况，其它城市的数据同样可以利用类似的方法推算。过去三年，许多二三线城市的房价跌幅却小于一线城市，这意味着在楼市下行周期中，一线城市并非绝对安全的资产避风港。由于先前一线城市的上涨预期较强，杠杆水平过高，因此，在回调时的跌幅便显得尤为惨重。参照日本1991年房价危机前后的情景，六大都市在见顶前涨幅远超过全国平均水平，而见顶后，其跌幅也大幅度超出全国水平。

无论是大城市还是小城市，大家终究还是会回归本源。从宏观层面来看，这几年房价的持续下跌，实质上是因为广大民众的负债率已经很高，难以进一步提升。数据显示，中国居民部门的杠杆率在2020年底达到顶峰，约为62%，这正是热点城市房价见顶的时间。在见顶后，房价并没有如同当年日本和美国那样迅速下滑，而是顽强地保持在高位。然而，即便如此，我们依然经历了长达三年的房价下行。而在已有的房地产供给和库存情况下，要促使房价再次上涨，必须有类似过去那样的指数级增量信贷不断涌入，否则价格便会承压。此外，杠杆率并不能准确反映中国民众的实际负债压力，因为杠杆率是以GDP为基准，而非可支配收入。

考虑到中国可支配收入在GDP中占比为全球主要经济体中最低的，中国人实际的负担感要明显高于杠杆率反映的数据。中国居民收入占GDP的比重仅为45%，而美国的这一比例为83.4%，几乎是中国的1.85倍。换句话说，中国的63.5%左右的居民杠杆率，相当于在美国的经济环境下，是117.5%的实际财务压力。而美国现在的居民杠杆率约为73%，在次贷危机之前的高点也仅达到100%。还需注意的是，考虑到中国目前的社会保障和福利水平依然落后于发达国家，社会保障的不足使得居民在增加负债时会感受到更大的压力。

根据经济法则和历史推测，若当前楼市的风险想要得到有效的清理，居民杠杆率必将需要降下来。然而目前来看，居民杠杆率仍在高位徘徊。因此，不能否认的是，过去几年不断的降息、降准、降低首付以及取消购房限制等政策确实发挥了作用，使得居民杠杆率在压力下没有下降。与之相比，美国在2008年房地产泡沫破裂后，其居民杠杆率迅速回落，才最终步入了新的上行周期。从更宏观的行业角度看，房地产市场的总体规模已超400万亿，要想依靠下一轮普遍性上涨来彻底解套如今下跌的房产，意味着市场规模需膨胀至700万亿，这几乎是不可实现的任务。当前，供给端正在主动收缩，库存经过52个月的持续上升后首次出现下降，K型分化现象愈发明显，优质资产的性价比逐渐显现。

房价究竟何时能触底？国际上有两个典型的参考案例：美国的房价在2008年泡沫破裂后经历了较长时间的调整，随后终于趋于稳定。